ماهى الضريبة العقارية و من المكلف بسدادها المستأجر ام المالك و نسبتها من الاجرة و ما هى الاجرة القانونية(المكتوبة فى العقد ام التى تحدد عن طريق العوائد العقارية ) بنسبة الى الاماكن السكانية و غير السكانية؟

ماهى الضريبة العقارية و من المكلف بسدادها المستأجر ام المالك و نسبتها من الاجرة و ما هى الاجرة القانونية(المكتوبة فى العقد ام التى تحدد عن طريق العوائد العقارية ) بنسبة الى الاماكن السكانية و غير السكانية؟الضريبة العقاريةماهى الضريبة العقارية و من المكلف بسدادها المستأجر ام المالك و نسبتها من الاجرة و ما هى الاجرة القانونية(المكتوبة فى العقد ام التى تحدد عن طريق العوائد العقارية ) بنسبة الى الاماكن السكانية و غير السكانية و شكرا

الرد :

الأستاذ / عادل يسريسعدنا بزيارتك لموقعنا

على ماذا تفرض الضريبة العقارية : 

  تفرض الضريبة على جميع العقارات المبنية على أرض مصر، سواء كانت عمارة أو فيلا أو شاليها أو عوامة أو شقة سكنية - كما تفرض أيضاً على الأراضى الفضاء المستغلة - مثل الجراجات أو المشاتل.وتفرض كذلك على التركيبات المقامة على أسطح المنازل أو معلقة على واجهتها – مثل محطات المحمول أو لافتات الدعاية .

مقدار الضريبة :

 وتخضع العقارات الضريبة نسبية يبلغ سعرها 10% من القيمة الايجارية للعقار بعد خصم 30% للوحدات السكنية و 32 % للوحدات غير السكنية مقابل تكاليف الصيانة.

المكلف بأداء الضريبة :

يكون المالك هو المكلف أساسا بأداء الضريبة المستحقة ، مع جواز تحصيلها من المستأجر على أن يخصمها الأخير من مستحقات المالك لديه  .مع ملاحظة أن المقصود بالعقار – طبقاً لقانون الضريبة – هو كل وحدة سكنية فى المبنى، وليس المبنى بالكامل ، وأن تكون مملوكة لشخص عادى أو اعتبارى (شركة مثلاً)، وسواء كانت كاملة أو تحت التشطيب أو مشغولة أو لم تستغل بعد، فالمهم أن تكون قائمة وصالحة للانتفاع بها من قبل مالكها أو من الغير المستأجر.ومن ثم فالمالك المقيم فى شقة أو فيلا أو عوامة أو شاليه، مطالب بدفع الضريبة المستحقة عما يملكه إذا كانت قيمتها السوقية تزيد على 500 ألف جنيه ، وإذا قلت عن ذلك، فهو معفى من سداد الضريبة، ولو كان يمتلك أكثر من وحدة سكنية، وسواء أقام فيها أو أجرها للغير، وسواء كانوا فى عمارة واحدة أو فى أماكن متفرقة.أما بالنسبة لـ “منزل العائلة” فالأمر مختلف، فإذا كنت مالكا مقيما مع أولادك فى منزل واحد – متعدد الشقق – ولكن بسلم داخلى وعداد واحد لكل من خدمات الكهرباء والمياه والغاز، فإنه يعامل كوحدة سكنية واحدة وتقدر قيمتها السوقية لبيان ما إذا كانت ستخضع للضريبة من عدمه.وإذا كنت مقيماً مع أولادك فى منزل واحد - متعدد الشقق أيضاً – ولكن كل شقة مستقلة عن الأخرى ولها رقم وعداداتها الخاصة، فإنها تعامل ضريبياً بشكل منفصل، وتقدر قيمتها السوقية لبيان ما إذا كانت – أيضاً – ستخضع للضريبة من عدمه.وقد يكون الشخص مالكا لوحدة سكنية، ولكنه يؤجرها مفروشة للغير، فإنها أيضاً تقدر سوقيا، وإذا ثبت أنها تخضع للضريبة العقارية، وأن إيجارها السنوى يزيد على 6 آلاف جنيه حد الإعفاء، فإن ما يتم تحصيله من ضريبة عقارية عليها يتم خصمها من ضريبة الدخل التى يسددها مالكها عن إجمالى دخله السنوى.

حساب الضريبة :

طبقاً للقانون.. سوف تقوم “اللجان” المختصة بالتقدير، بتحديد القيمة السوقية للعقار، وطبقاً لموقعه الجغرافى، وما يتمتع به من خدمات، ثم يحذف 40% من السعر السوقى للعقار لتصل إلى القيمة الرأسمالية  والتى على أساسها يتم تقدير القيمة الإيجاريه السنوية له ، وهى نسبة 3% من القيمة الرأسمالية.وبعدها يتم استبعاد نسبة 30% من القيمة الإيجاريه السنوية مقابل مصاريف الصيانة، وما تبقى يستبعد منه مرة أخرى مبلغ 6 آلاف جنيه، وهو حد الإعفاء السنوى فى القانون.ثم تحسب الضريبة بنسبة 10% من القيمة الصافية للإيجار السنوى أى بعد استبعاد نسبة الصيانة وحد الإعفاء القانونى .وعلى سبيل المثال.. شقة سكنية قدرتها اللجنة بحوالى 500 ألف جنيه سوف تكون قيمتها الرأسمالية (نسبة 60% من هذا التقدير) حوالى 300 ألف جنيه.وسوف تكون القيمة الإيجارية السنوية لها 9 آلاف جنيه فقط (وذلك بعد حساب نسبة 3% من الـ 300 ألف)، وبعد استبعاد مصاريف الصيانة من القيمة الإيجارية (نسبة 30% من الـ 9 آلاف) وقدرها 2700 جنيه سوف يتبقى 6300  جنيه، وبعد خصم نسبة الإعفاء القانونى وقدره 6 آلاف جنيه ، سوف يتبقى 300 جنيه فقط ، وهو يمثل (وعاء الضريبة) الذى تحسب على أساسه بنسبة 10% أى تكون الضريبة السنوية المستحقة على هذه الشقة 30 جنيها فقط سنوياً، ولكن نظراً لأنها لم تتجاوز فى قيمتها السوقية 500 ألف جنيه، فهى معفاة من سداد الضريبة طبقا للقانون.
كيف يعرف المالك أن ما يملكه يخضع للضريبة :

أولاً إذا كان مسجلاً فى دفاتر مأموريات الضرائب العقارية فعليه تقديم الإقرار الضريبى وفقا للنماذج المعدة والمتاحة مجانا بمأموريات الضرائب العقارية، ثم ينتظر انتهاء إجراءات الحصر والتقدير، وربط الضريبة الجديدة، وبعدها إما يدفعها طوعا أو يتظلم منها إذا وجد أن هناك مبالغة فى تقديرها.وإن لم يكن مسجلاً بالدفاتر، ولكنه يشعر أنه خاضع للضريبة الجديدة بسبب ملكيته لفيلا فاخرة أو شقة فسيحة بأحد الأحياء الراقية أو عوامة حديثة أو أى ممتلكات أخرى عقارية يقدر ثمنها السوقى بأكثر من 500 ألف جنيه، فعليه أيضاً تقديم إقراره الضريبى وانتظار انتهاء إجراءات الفحص والتقدير والربط .مع ملاحظة أن هذه الإجراءات سوف تتم كل خمس سنوات، وسوف تزيد معها القيمة الإيجارية السنوية بنسبة 30% بالنسبة للشقق السكنية و45% للوحدات غير السكنية.كما يتم إخطار المكلف بسداد الضريبة بالقيمة الواجب سدادها بخطاب (موصى عليه) على عنوانه المسجل فى الإقرار المقدم منه.

العقوبات :
وقد أوجب القانون عقوبتين لملاك العقارات الخاضعة للضريبة ، الأولى خاصة بعدم تقديم الإقرار أو تضمينه بيانات غير صحيحة ، وهذه المخالفة عقوبتها الغرامة المالية التى تصل إلى ألف جنيه.والثانية عقوبة التهرب من أداء الضريبة المستحقة، وهى أيضاً غرامة مالية تصل إلى خمسة آلاف جنيه مع تعويض يعادل مثل الضريبة المتهرب منها.

الاعفاءات
- العقارات تحت الإنشاء لن تخضع للضريبة لحين الانتهاء من تجهيزها للسكن.- الوحدات السكنية كافة التى تقل قيمتها السوقية الحالية عن نصف مليون جنيه من الضريبة بحيث يتمتع الممول بهذا الاعفاء عن كل وحدة سكنية بشكل مستقل حتى وان تعددت الوحدات التى يمتلكها فى العقار نفسه او فى عقارات مختلفة.- كل وحدة سكنية فى عقار تكون قيمتها الايجارية السنوية لا تزيد على سته الاف جنيه على ان يخضع ما زاد على هذا المبلغ للضريبة.الأرض الفضاء غير المستغلة، معفاة من الضريبة.. حتى تستغل.
- تتحمل الحكومة العبء الضريبى عن المواطنين كافة الذين لا يملكون دخلا يكفى لسداد الضريبة عن عقاراتهم التى تزيد قيمتها على حد الاعفاء اذا طرأت تغيرات اجتماعية على المكلف او ورثته من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة.كما أعفى من الضريبة المبانى التى ترتبط بتقديم خدمات اساسية للمجتمع او أنشطة لا تهدف الى الربح وتشمل المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجىء والمبررات والعقارات المخصصة لمنفعة الاراضى الزراعية المحيطة بها والدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية لا تهدف للربح والابنية المملوكة للجمعيات الخيرية والمخصصة لمكاتب ادارتها أو لممارسة الاغراض التى انشئت من أجلها وكذلك الاحواش ومبانى الجبانات وابنية مراكز الشباب والرياضة والمقار المملوكة للاحزاب السياسية والنقابات المهنية والمنظمات العمالية وكافة الابنية المخصصة لاقامة الشعائر الدينية او لتعليم الدين.كما الغى القانون الضريبة على الدخل المفروضة على ايرادات الثروة العقارية الناتجة عن الاراضى الزراعية.
ويتم تقدير القيمة الايجارية كل خمس سنوات ولا يجوز عند إعادة هذا التقدير زيادة القيمة الايجارية للعقارات السكنية عن 30% من التقدير السابق و 45% من التقدير السابق بالنسبة للعقارات المستعملة فى غير اغراض السكن.ويبقى التساؤل الذي لم يجب عليه القانون - بعدم فرض الضريبة الجديدة على الشقق السكنية المؤجرة طبقا لعقود الإيجار القديمة والممتدة طوال حياة المستأجر وورثته، والمحددة بمبلغ ثابت شهرياً، فهل هذه الشقق لن تخضع للحصر والتقدير مع أنها قد تكون خاضعة للضريبة بسبب موقعها ومساحتها؟ بل قد يكون إيجارها الشهرى لا يتجاوز 10 جنيهات شهريا.
الله الموفق