نموذج عقد إتحاد شاغلين عمارة
بعد الاطلاع على قانون البناء الموحد رقم ۱۱۹/۲۰۰۸ واللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بموجب قرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية الرقيم ۱٤٤/۲۰۰۹ وبعد الاطلاع على قانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر بالقانون رقم ٤۹/۱۹۷۷ ولائحته التنفيذية والقانون ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ولا تحته وبعد الاطلاع على محضر الجمعية العمومية التأسيسية للاتحاد المؤرخ / / ۲۰۰۰
البند الأول
اسم الاتحاد
إتحاد شاغلين .......
البند الثانى
مقر الاتحاد
مقر التحاد..........
البند الثالث
أعضاء الاتحاد
أولاً / الأعضاء:-
۱-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .
۲-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .
۳-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .
٤-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .
ثانياً / التعديلات الواردة على الأعضاء :-
۱-تم الإتفاق على اختيار السيد/....... بطاقة قومى رقم.........ممثلا عن ملاك الوحدة رقم.....
۲-يتعين على كل عضو إخطار مجلس إدارة الإتحاد بالتعديلات وكذلك إخطار الوحدة المحلية بكل تعديل يرد على العضوية .
ثالثاً / زوال العضوية تزول عضوية الاتحاد بانتقال الحق الوارد على العين الكائنة بالعقار إلى الغير أو بقرار يصدر عن الجمعية العمومية للإتحاد.
رابعاً /اكتساب العضويةيصبح عضواً فى الاتحاد كل من يمتلك وحدة من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد بالجهة الإدارية ولا يحل عضواً فى الاتحاد المشترى بالتقسيط إلا بسداد كامل الثمن وجميع الالتزامات المالية التى كانت على العضو السابق.
خامساً / تسقط العضوية بزوال أحد شروطها.وهى
۱-انتقال ملكية الوحدة للغير.
۲-الحكم عليه بعقوبة مخلة للشرف والأمانة
البند الرابع
الجمعية العمومية للإتحاد
أولاً :- تشكيل الجمعية :- تشكل الجمعية العمومية من جميع أعضائها المسجلين بمحضر الجمعية العمومية المحلية الكائن بدائرتها العقار كما تشمل الأعضاء الجدد الذين ينضمون للإتحاد أو من يحلون محل الأعضاء كخلف عام أو خاص السابقين .ويستوى أن يكون شاغل الوحدة شخص طبيعى أو معنوى
ثانياً :-دعوه الجمعية العمومية للانعقاد : -
أ -
۱- كيفيته:- يتم الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً على الأقل موضحاً بها جدول الأعمال وتاريخ ومكان وموعد الاجتماع . وتعيين وتحديد الميعاد والمكان الثانى فى حالة عدم توافر النصاب القانونى لصحة الاجتماع.
۲- كيفيه الإعلان بالدعوة لعقد الجمعية العمومية .
أ-بتوقيع من عضو الجمعية العمومية بما يفيد استلامه الدعوة .
ب- إخطاره وإعلانه بمحل إقامته أوعلى محله المختار .
ج- الإعلان عن الدعوة فى لوحه الإعلانات بمدخل العقار ومكان ظاهر .
ب - نصاب الاجتماع وصحته :-
۱- لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فان لم يكتمل النصاب القانونى للاجتماع الأول: .
۲- ينعقد الاجتماع الثانى فى الميعاد المحدد بالدعوة وذلك خلال مده أقلها ساعة وأقصاها ۱۵ يوم من تاريخ الاجتماع الأول ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحاً بحضور أى عدد من الأعضاء .
۳- ويجوز للعضو أن ينوب عنه غيره فى الحضور بتعويض مكتوب بذلك ولا تكون الإنابة إلا عن عضو واحد فقط .
ج- محاضر الجلسات :-
۱- يجب فى كل جلسة تحرير محضر حضور يثبت فيه أسماء جميع
الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو نائب عن العضو والمعتذرين عن الحضور والغائبين .
۲- كما يجب أن يشمل المحضر ميعاد ومكان إنعقاد الجمعية العمومية.
۳- القرارات الصادرة عن اجتماع الجمعية .
٤- بيان عدد الأصوات عن كل قرار .
د - التصويت والأغلبية اللازمة لإتخاذ القرارات :-
أولاً:- فى الالتزامات المالية :-
۱- تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الإلتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالي مسطح الأرض على أن يحتسب المتر المسطح للإشغال التجارى و الإدارى بضعف المتر المسطح للإشغال السكنى .م۱۵۷ ق من اللائحة .
ثانياً:- فى جميع المسائل الأخرى :-
۲- تصدر القرارات فى المسائل المطروحة وغيرها بموافقة أغلبية الأعضاء الحاضرين ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات عاليه صوت معدود فى إتخاذ القرارات .
۳- قرارات الجمعية ملزمه لجميع أعضائها الحاضرين وغير الحاضرين .
ذ - الانعقاد :-
۱- يتعين انعقاد الجمعية العمومية مرة كل سنه على الأقل .
۲- ويجوز انعقادها بناء على طلب مجلس إدارة الإتحاد .
۳- كما يجوز انعقادها بناء على طلب ربع الأعضاء .
و - اختصاصات الجمعية العمومية للاتحاد :-
تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى :-
-انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالإقتراع السري مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل .
-إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
-تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
-التصديق على الحساب الختامى للاتحاد .
-الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامتك وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعة المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
-إتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار (المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك ) .
-النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .
-العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .
فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكاً لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-
-تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم .
-تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار
البند الخامس
مجلس الإدارة
وفقاً لقانون البناء ولائحته التنفيذية
يتكون مجلس الإدارة من :-
أولاً:-إذا كان عدد أعضاء الاتحاد لا يجاوز سبعة أعضاء يشكل من :-
۱- رئيس الاتحاد ۲- أمين الصندوق ۳- عضو
ثانياً:-إذا كان عدد أعضاء الاتحاد يجاوز سبعة أعضاء يشكل من:-
۱- رئيس الاتحاد ۲- مساعد رئيس الاتحاد ۳- أمين الصندوق ٤- عضو
وتم تشكيل مجلس الإدارة من :-
۱)السيد/ ...........................صفته مالك ـــ رئيس الاتحاد .
۲)السيد/ ...........................صفته.......ــــ.نائب رئيس .
۳)السيد/ ...........................صفته.... ــــ أمين الصندوق .
٤)السيد/ ...........................صفته ....ــــ عضو مجلس إدارة .
فى حالة رفض المالك أو أحد الملاك تولى رئاسة الإتحاد ” ويجب أن يكون الرفض كتابة ” تتولى الجمعية العمومية انتخاب رئيس للإتحاد . وفى حالة عدم تحقق ذلك تتولى الوحدة المحلية تعيين رئيس للإتحاد إلا أنه يحق للجمعية العمومية فى أى وقت تعيين رئيس للإتحاد غيره.
البند السادس
اختصاصات مجلس الإدارة
أولا :- إختصاصات المجلس
۱)تنفيذ قرارات الجمعية العمومية للإتحاد .
۲)دعوة الجمعية العمومية للانعقاد .
۳)مباشرة إجراءات قيد الإتحاد في السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة وما يطرأ على الإتحاد من بعد ثلاث .
٤)إدارة وتصريف شئون الإتحاد .
۵)تمثيل الإتحاد أمام القضاء والجهات الحكومية وأنابه الغير عنه فى ذلك .
·يتولى نائب رئيس مجلس الإدارة أو أمين الصندوق إختصاصات رئيس الإتحاد في حالة غيابه .
٦) يكون للإتحاد في سبيل تحصيل الإلتزامات المالية التي تحددها الجمعية العمومية حق الإمتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغلي الوحدة إذا لم يكن مالكا بها .وتحسب مرتبة الإمتياز من يوم قيده .
ثانيا :- إختصاص رئيس الإتحاد ونائبه :-
(۱)يكون لرئيس الإتحاد أو نائبه أن يتقدم بطلب إلى قاض الأمور الوقتية المختصة بإلزام العضو الذي لم يوفى بإلتزاماته المالية في الإتحاد بأن يؤدى قيمتها وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنه لتنفيذ الأمر أو الحكم إلا أن ذلك مشروط بأن يسبق اللجوء إلى القاضي أن يكلف العضو الشاغل بأداء ما عليه من إلتزامات مالية .
(۲)لرئيس الإتحاد في سبيل إجراء الترميمات والإصلاحات داخل أي وحدة مغلقة أو ممتنع شاغلها عن إجراء الترميمات داخلها أن يلجأ إلى قضى الأمور المستعجلة بطلب الحصول على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
البند السابع
موارد الإتحاد وإجراء الصيانة
أولا:- موارد الإتحاد :-
تتكون موارد الإتحاد من :-
(۱)الإلتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين وأعضاء الإتحاد .
(۲) عائد استثمار موارد الإتحاد فى البنوك أو غيرها .
(۳)التبرعات التي يتلقاها الإتحاد من الأعضاء أو غيرهم .
*ويتولى أمين الصندوق للإتحاد مهام تحصيل الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية ,و أعداد الموازنة والحساب الختامي وعرضها على الجمعية العمومية .
ثانيا : إجراء الترميم والصيانة
(۱)يلتزم شاغل الوحدة بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولجميع الأجزاء المفرزه التي يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى .
(۲)في حالة عدم تنفيذ الشاغل للإصلاحات الواقعة على عائقة جاز لرئيس الإتحاد بعد تكليف الشاغل بالإصلاح خلال سبعة أيام على الأقل – أن يحصل من قاض الأمور المستعجلة في المحكمة الكائن بدائرتها العقار على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
(۳)يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو الإتحاد بذات الإلتزامات الوقعة على عاتقه سلفه أمام إتحاد الشاغلين .
(٤)يتولى مجلس إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانه الدورية.
البند الثامن
نسبة التصويت وتوزيع الالتزامات المالية فى إتحاد الشاغلين
حيث نصت المادة ۱۵۷ من اللائحة التنفيذية لقانون رقم ۱۱۹/۲۰۰۸ تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالى مسطح الأرض على أن يحتسب المتر المسطح للأشغال التجارى الإدارى بضعف المتر المسطح للأشغال السكنى .
وعلى ذلك يتعين لمعرفة الالتزامات المالية وحصصها فى إتحاد الشاغلين معرفه حصة كل عضو .
أولاً :-معرفة مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالى مسطح الأرض ويكون . ذلك على النحو الآتى :-
۱- معرفة إجمالى مسطح الأرض بالمتر = س .
۲- معرفة إجمالى مسطح الوحدات البنائية بالمتر =ص .
۳- قسمة إجمالى مسطح الأرض على إجمالى مسطح الوحدات البنائية س÷ص=ع وحتماً يكون الناتج جزء عشرى أى ” ۰.۰ .
٤- يتم ضرب الناتج بالبند ۳ “ع” فى إجمالى مسطح كل وحدة يكون هو مقابل الوحدة فى الأرض .
مثال عملى
۱-نفرض إجمالى مسطح الأرض = ٦۰۰متر .
۲- نفرض أن كامل وحدات العقار المبناه عشر وحدات سكنية ومساحة كل وحدة ۱۲۰مترو خمس وحدات إدارية مساحة كل وحدة خمسون متر وخمس وحدات تجارية مساحة كل وحدة ثلاثون متر ومن ثم يكون الحساب على النحو التالى:
= سكنى / ۱۰ وحدات × ۱۲۰ متر = ۱۲۰۰ متر
=إدارى / ۵ وحدات × ۵۰متر = ۲۵۰ متر
=محلات ۵ وحدات × ۳۰ متر = ۱۵۰ متر
=ليكون إجمالى مساحة الوحدات البنائية بالعقار = ۲۱۰۰ متر
۳-قسمة مسطح الأرض ” ٦۰۰متر ” على مسطح الوحدات البنائية “۲۱۰۰متر” ٦۰۰ ÷ ۲۱۰۰= ۰.۲۸
٤-ومن ثم تكون حصة الشقة السكنية الواحدة من الأرض = ۱۲۰ متر × ۰.۲۸ = ۳۳.٦ متر .
وحصة الوحدة الادارية ۵۰×۰.۲۸=۱۰,٤۰متر
فى حين حصة المحل التجارى من الأرض = ۳۰ متر × .۰۲۸ = ۸.٤ متر
ومن ثم يكون توزيع الحصة المالية والمساهمة على النحو الآتى :-
أولاً :- بالنسبة للأجراء المفرزه والداخلية للوحدة يكون المتحمل بتكلفتها هو شاغل الوحدة المفرزه .
ثانياً :- بالنسبة للأجراء المشتركة والمشاع :-
۱)يتم حساب إجمالى قيمة تكلفة الصيانة والترميم .
۲)ثم قسمة إجمالى التكلفة على إجمالى مسطح الأرض .
۳)الناتج يتم ضربه فى حصة كل شقة يكون هو حصتها فى مقدار الصيانة والترميم .
وبالنسبة للوحدات الإدارية يتم ضربه × ۲ =
وبالنسبة للوحدات التجارية يتم ضربه × ۲ = .................
۱-نفرض إجمالى مسطح الأرض = ٦۰۰متر .
۲- نفرض أن كامل وحدات العقار المبناه عشر وحدات سكنية ومساحة كل وحدة ۱۲۰مترو خمس وحدات إدارية مساحة كل وحدة خمسون متر وخمس وحدات تجارية مساحة كل وحدة ثلاثون متر ومن ثم يكون الحساب على النحو التالى : -
= سكنى / ۱۰ وحدات × ۱۲۰ متر = ۱۲۰۰ متر
=إدارى / ۵ وحدات × ۵۰متر = ۲۵۰ متر
=محلات ۵ وحدات × ۳۰ متر = ۱۵۰ متر
=ليكون إجمالى مساحة الوحدات البنائية بالعقار = ۲۱۰۰ متر
۳-قسمة مسطح الأرض ” ٦۰۰متر ” على مسطح الوحدات البنائية “۲۱۰۰متر” ٦۰۰ ÷ ۲۱۰۰= ۰.۲۸
٤-ومن ثم تكون حصة الشقة السكنية الواحدة من الأرض = ۱۲۰ متر × ۰.۲۸ = ۳۳.٦ متر .
وحصة الوحدة الادارية ۵۰×۰.۲۸=۱۰,٤۰متر
فى حين حصة المحل التجارى من الأرض = ۳۰ متر × .۰۲۸ = ۸.٤ متر
ومن ثم يكون توزيع الحصة المالية والمساهمة على النحو الآتى :-
أولاً :- بالنسبة للأجراء المفرزه والداخلية للوحدة يكون المتحمل بتكلفتها هو شاغل الوحدة المفرزه .
ثانياً :- بالنسبة للأجراء المشتركة والمشاع :-
۱)يتم حساب إجمالى قيمة تكلفة الصيانة والترميم .
۲)ثم قسمة إجمالى التكلفة على إجمالى مسطح الأرض .
۳)الناتج يتم ضربه فى حصة كل شقة يكون هو حصتها فى مقدار الصيانة والترميم .
وبالنسبة للوحدات الإدارية يتم ضربه × ۲ =
وبالنسبة للوحدات التجارية يتم ضربه × ۲ = .................