صحيفة طعن بالاستئناف نموذجية على حكم بفسخ عقد ايجار
إنه في يوم ............ الموافق / / ۲۰۲۰
بناء على طلب السيد / ................................. – مصرية الجنسية - والمقيم فى .......
ومحله المختار مكتب الاستاذ / - المحامى - والكائن فى .
أنا محضر محكمة الجزئية قد انتقلت الى محل اقامة : -
السيد / ............................................. المقيم فى ......... .
مخاطبا مع / ......................................................................................
أولاً : الموضوع : -
يطعن الطالب بطريق الاستئناف في حكم محكمة ............. الجزئية الصادر بتاريخ / / ۲۰۱۸ في الدعوى رقم .........مدني و الذي يقضي منطوقة : -
(( حكمت المحكمة بفسخ عقد الإيجار المؤرخ / / ۲۰۱۰ وإلزام المدعى عليه بإخلاء الشقة محل التداعي المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار للمدعى خالية مما يشغلها ورفضت ما عدا ذلك من طلبات....)) .
ثانياً: الوقائع : -
وجيز الوقائع نحيل إليه إلى الحكم المستأنف وان كانت تخلص في أن المعلن إليه قد أقام الدعوى محل الطعن بالطلبات المقضي بها له و ذلك على سند منه أن العين محل التداعي مؤجرة لصالح المستأنف بموجب العقد المؤرخ / / ۲۰۱۰ وزعم أنه أنذر الطالب بانتهاء عقد الإيجار في محل التداعي وطلب بفسخ الإيجار لانتهاء مدته .
و تداولت الدعوى بجلساتها على النحو المسطر بمحاضرها وحضر المستأنف بالجلسة الأخيرة ودفع بعدم الاختصاص وطلب أجل للمستندات واستكمال دفاعه ألا أن محكمة أول درجة لم تمكنه من إبداء دفاعه ودفوعه في الدعوى حيث تم حجز الدعوى للنطق بالحكم من أول جلسة حضور للمستأنف ولم يتمكن من تأصيل دفاعه ولم تمكنه محكمة أول درجة من ذلك. مما حدا بالطالب إلى التقدم بطلب فتح باب المرافعة مشفوع بحافظة مستندات إلا أن المحكمة التفتت عنه وقضت المحكمة بحكمها آنف الذكر للأسباب الواردة به .
- وحيث أن هذا الحكم قد جاء خلاف صحيح القانون فإن الطالب يطعن عليه بالاستئناف للأسباب الآتية : -
أولا : - من حيث قبول الطعن شكلا
لما كان المقرر وفقا لنص المادة ۲۲۱ مرافعات :-
” يجوز استئناف الأحكام الصادرة بصفه انتهائية من محاكم الدرجة الأولى بسبب مخالفه قواعد الاختصاص المتعلقة بالنظام العام أو وقوع بطلان في الحكم أو بطلان في الإجراءات أثر في الحكم وعلى المستأنف في هذه الأحوال أن يودع خزانه المحكمة الاستئنافيه عند تقديم الاستئناف على سبيل الكفالة مبلغ مائه جنيه ....”
كما أن المقرر وفقا لنص المادة ۱۷۸/۳ مرافعات:-
” يجب أن يبين في الحكم المحكمة التي أصدرته وتاريخ إصداره ومكانه وما إذا كان صادرا في مادة تجارية أو مسألة مستعجلة ، وأسماء القضاة الذين سمعوا المرافعة ، واشتركوا في الحكم وحضروا تلاوته وعضو النيابة الذي أبدى رأيه في القضية أن كان ، وأسماء الخصوم وألقابهم وصفاتهم وموطن كل منهم ، وحضورهم وغيابهم. كما يجب أن يشتمل الحكم على عرض مجمل لوقائع الدعوى ، ثم طلبات الخصوم ، وخلاصة موجزة لدفوعهم ولدفاعهم الجوهري ، ورأى النيابة ثم تذكر بعد ذلك أسباب الحكم ومنطوقة. والقصور في أسباب الحكم الواقعية والنقص أو الخطأ الجسيم في أسماء الخصوم وصفاتهم وكذا عدم بيان أسماء القضاة الذين أصدروا الحكم يترتب عليه بطلان الحكم.
وهو الأمر الذي يجعل من قصور الحكم في الأسباب الواقعية يؤدى إلى بطلان الحكم ومن ثم ينفتح به الاستئناف ويجعل الحكم مقبول شكلا رغم نهائيته.
وهو ما نصت عليه المادة ۱۷٦مرافعات ” يجب أن تشمل الأحكام على الأسباب التي بنيت عليها وإلا كانت باطلة. ”
الوجه الأول لبطلان الحكم
القصور في الأسباب الواقعية للحكم
القصور في الأسباب الواقعية للحكم
لما كان المقرر وفقا لنص المادة ۱۷۸/۳ مرافعات :-......والقصور في أسباب الحكم الواقعية والنقص أو الخطأ الجسيم في أسماء الخصوم وصفاتهم وكذا عدم بيان أسماء القضاة الذين أصدروا الحكم يترتب عليه بطلان الحكم.
هذا ولما كان الثابت أن الحكم الطعين قد أغفل الرد على طلب فتح باب المرافعة المقدم من المستأنف – واكتفت فقط بالقول بأنها تلتفت عن طلب فتح باب المرافعة - كما لم يمكنه من إبداء دفاعه ودفوعه في الدعوى حيث تم حجز الدعوى للنطق بالحكم من أول جلسة حضور للمستأنف الذي دفع بعدم الاختصاص ولم يتمكن من تأصيل دفاعه ولم تمكنه محكمة أول درجة من ذلك.وهو ما يعد قصور في الأسباب الواقعية للحكم.مما يؤدى لبطلان الحكم ويحق معه للمستأنف استئناف الحكم.
الوجه الثاني
مخالفة الحكم الطعين لقواعد الاختصاص القيمى
مخالفة الحكم الطعين لقواعد الاختصاص القيمى
لما كان المستقر عليه لدى محكمة النقض:-
إذ كان الأصل أنه لا يجوز الاعتراض علي قيمة الدعوي بعد صدور الحكم فيها ما لم يخالف الأسس التي وضعها المشرع للتقدير ، بمعني أن التقدير الذي يحدده المدعي فيها لدعواه يكون حجة له وحجة عليه بالنسبة لنصاب الاستئناف إلا إذا كان هذا التقدير يصطدم مع احدي القواعد التي قررها القانون لتقدير قيمة الدعوي ، فعندئذ لا يعتد بتقدير المدعي لدعواه أو بعدم اعتراض خصمه عليها ، بل يتعين علي محكمة الدرجة الثانية أن تراقب من تلقاء نفسها اتفاق التقدير مع قواعد القانون ، وأن تعتمد في ذلك علي القواعد التي نص عليها قانون المرافعات في المواد من ۳٦ إلي ٤۱ وذلك عملا بالمادة ۲۲۳ من هذا القانون ( المواد ۳٦ - ٤۱ ، ۲۲۳ مرافعات)
( الطعن رقم ٤۵۸ لسنة ٤۳ ق جلسة ۱٦/۳/۱۹۷۷ س ۲۸ ص۹ )
مناط عدم جواز استئناف الأحكام الصادرة من محاكم الدرجة الأولى لنهائيتها هو أن تكون هذه الأحكام صادرة في حدود الاختصاص القيمى لتلك المحاكم طبقا لقواعد الاختصاص التي رسمها القانون والمتعلقة بالنظام العام ، أما إذا صدرت بمخالفة القواعد فلا يمكن القول قد صدرت في حدود النصاب الانتهائى لتلك المحاكم بما يمتنع معه الطعن عليها بالاستئناف لغير حالات البطلان . ( المواد ۳۷ ،۱ ،۳۸ ، ٤۲ ، ۲۲۱ مرافعات ، المادة ۲۸ مدنى).
( الطعن رقم ۲۵٤۱ لسنة ۵۹ ق جلسة ۱۵/ ٦/ ۱۹۹٤ س٤۵ ج ۲ص ۱۰۰۳ )
كما أن المقرر بنص المادة م٤۱مرافعات :-“إذا كانت الدعوى بطلب غير قابل للتقدير بحسب القواعد المتقدمة اعتبرت قيمتها زائدة على أربعون ألف جنيه”
وهو ما استقر عليه قضاء النقض من (( مؤدي نص المادة ٤۱ من قانون المرافعات أن الأصل في الدعاوي أنها معلومة القيمة ، ولا يخرج عن هذا الأصل إلا الدعاوي التي ترفع بطلب غير قابل للتقدير فتعتبر مجهولة القيمة ، وهي لا تعتبر كذلك إلا إذا كان المطلوب فيها مما لا يمكن تقديره طبقا لأية قاعدة من قواعد تقدير الدعاوي التي أوردها المشرع في المواد من ۳٦ إلي ٤۰ من قانون المرافعات ، لما كان
( الطعن رقم ۹٤۰ لسنة ۵۱ ق جلسة ۸ /۱/۱۹۸۷س ۳۸ ع ۱ ص ۸۱ )
هذا ولما كان الثابت أن عقد الايجار محل التداعى مدته هى مدة حياة المستأجر مما يجعل طلب فسخ هذا العقد طلب غير مقدر القيمة ينعقد الاختصاص به للمحكمة الابتدائية .
لما كان المستقر عليه لدى محكمة النقض : -
( لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مده للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويله تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها إنعقد الإيجار لمده يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر مابقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنه وذلك قياسا ً على الحكر الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المده وفقا لنص المادة ۹۹۹من القانون المدني)
(طعن رقم ٦۹۹۳ لسنة۷۷ق جلسة ۳/۱۲/۲۰۰۹)
۱- هذا ولما كان عقد الإيجار محل التداعى المؤرخ / / ۲۰۱۰ قد تضمن فى البند الأول منه (( أن مدة عقد الايجار مشاهرة ..))۲- كما نص البند ۲۳ من العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد الأجرة إثنان فى المائة **% كل سنـــــــــــــــة ..)) فكيف تكون مدة العقد شهر وتزيد الأجرة كل سنة بواقع **%
*ولما كان المقرر أنه يجوز الاتفاق على مدة العقد بحياة المؤجر أوالمستأجر ولما كان البند ۲۳ من العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد الأجرة ***% كل سنـــــــــــة)) مما مفاده أن مدة عقد الإيجار هي حياة المستأجر حيث أن مناط تجديد العقد لمدد أخرى موقوف على إعلان المستأجر رغبته في تجديد العقد – وذلك من خلال قيامة بسداد الزيادة المقررة في الأجرة سنويا – حيث البند قرر صراحة (أقر المستأجر على أن تزيد الأجرة اثنان في المائة ۲% كل سنــــــــــة)) أي أن الأمر منوط بإرادة المستأجر باستمراره في أداء زيادة الأجرة المقررة ،، ولما كانت تلك الإرادة والتعبير عنها ينتهي في حالة وفاة صاحبها ومن ثم يكون العقد مجدد حتى وفاة المستأجر على أن ينتهي بوفاته بعد تجدده من المدة الأولى .
ومن ثم تصبح حقيقة مدة عقد الإيجار هي مدى حياة المستأجر تنتهي بوفاته ويؤكد ذلك أيضا نص البند الثاني من العقد على اشتراط التنبيه قبل نهاية العقد بشهر فهل يتسق منطقا وعقلا أن تكون مدة العقد شهر ثم يطلب التنبيه قبل نهايته بشهر؟؟؟
- هذا ولما كان الثابت من طلبات المستأنف ضده هو فسخ العقد لانتهاء مدته ولما كان هذا الطلب أصبح غير مقدر القيمة لاستحالة معرفة قيمة الدعوى نظرا كون مده العقد هي مدة حياة المستأجر وهى غير معلوم وقتها وان كان حتما هي مقدرة الحدوث ومن ثم يكون طلب الفسخ غير مقدر القيمة ينعقد الاختصاص به للمحكمة الابتدائية وليس المحكمة الجزئية.
مما يعيب الحكم الطعين بمخالفة القانون لمخالفته قواعد الاختصاص
الوجه الثالث
بطلان الحكم لبطلان الإجراءات
بطلان الحكم لبطلان الإجراءات
لما كان المقرر وفقا لنص المادة ۲۲۱ مرافعات :-
” يجوز استئناف الأحكام الصادرة بصفه انتهائية من محاكم الدرجة الأولى بسبب مخالفه قواعد الاختصاص المتعلقة بالنظام العام أو وقوع بطلان في الحكم أو بطلان في الإجراءات أثر في الحكم .......”
هذا ولما كان المستأنف ضده أقام دعواه بطلب انتهاء عقد الإيجار محل التداعي ولو سايرنا بما أقر به المستأنف ضده صراحة أن مدة العقد هي – سنة – ( مع تحفظنا بأن مدة العقد هي مدة حياة المستأجر على النحو آنف الذكر ) وقام بالتنبيه على المستأنف حسب زعمه بموجب إنذار مؤرخ فى / / ۲۰۱۰ بالتنبيه بفسخ العقد اعتبارا من / / ۲۰۰۰۰
*هذا ولما كان المقرر وفقا لنص الماده۵٦۳ /۲من التقنين المدني ”
((...في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير....)
كما أن المقرر بنص المادة ۵۹۹ مدنى : -
“إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمده غير معينه وتسرى على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة ۵٦۳مدنى ”
• هذا ولما كان المستأنف ضده قد أقر أن مدة العقد هي سنة – وذلك حسبما قرر في إنذاره التنبيه بالفسخ المؤرخ / / ۲۰۱۰ المرفق بالأوراق - وطلب إنهاء العقد في / / ۲۰۰۰۰ وهو ما يعيب الحكم بالبطلان في الإجراءات وذلك للآتي :-
۱- أن المستأنف ضده قرر في إنذار التنبيه بإنهاء العقد أن مدة العقد هي سنة
۲- في حين أن المستأنف ضده قرر في صحيفة دعواه أن مدة العقد هي شهر وطلب الفسخ لانتهاء العقد على أن مدة العقد هي شهر مخالفا لما جاء بالإنذار المؤرخ / / ۲۰۰۰۰ من أن العقد مدته سنة.
۳- كذلك التنبيه قد تم بعد الميعاد مخالف نصي المادتين ۵۹۹ و۵٦۳مدنى حيث كان يتعين التنبيه قبل نهاية المدة بشهرين ولما كان التنبيه في / / ۲۰۰۰۰ مطالبا انتهاء العقد في / / ۲۰۰۰۰ أي أن التنبيه لم يتم قبل ميعاد الشهرين.
٤- كذلك – على فرضية (لو سايرنا المستأنف ضده في قوله ) أن مدة العقد سنة وليست حياة المستأجر - أنه وفقا لما قرره المستأنف ضده في إنذار التنبيه بالفسخ المؤرخ / / ۲۰۰۰۰ أن مدة العقد هي سنـــــــــــــــــــه ،،،ومن ثم فإن ميعاد السنة ينتهي في / / ۲۰۰۰۰ وفقا لما يدعيه المستأنف ضده- ولا سيما أن الأجرة تزاد بصفة سنوية( مع تمسكنا بأن مدة العقد هي حياة المستأجر).
الأمر الذي يعيب الحكم بالبطلان لوجود خطأفى الإجراءات
ثانيا:- أسباب الاستئناف
مخالفة القانون والخطأ في تطبيق القانون
حيث أن الحكم قد خالف القانون حينما ساير المستأنف ضده في أن مدة عقد الإيجار هي مدة شهر في حين أن مدة العقد هي مدة حياة المستأجرلما كان المستقر عليه لدى محكمة النقض:-
( لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مده للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويله تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها انعقد الإيجار لمده يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنه وذلك قياسا ً على الحكر الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقا لنص المادة ۹۹۹من القانون المدني)
(طعن رقم ٦۹۹۳ لسنة۷۷ق جلسة ۳/۱۲/۲۰۰۹)
۱-هذا ولما كان عقد الإيجار محل التداعي المؤرخ / / ۲۰۰۰۰ قد تضمن في البند الأول منه (( أن مدة عقد الإيجار مشاهرة..))۲-كما نص البند ۲۳ من العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد الأجرة ****% كل سنـــــــــــــــة..نكرر كل سنة...نكرر كل سنة..نكرر كل سنة )) فكيف تكون مدة العقد شهر وتزيد الأجرة كل سنة بواقع ***%
*ولما كان المقرر أنه يجوز الاتفاق على مدة العقد بحياة المؤجر أوالمستأجر ولما كان البند ۲۳ من العقد ((أقر المستأجر على أن تزيد الأجرة ا****% كل سنـــــــــــة)) مما مفاده أن مدة عقد الإيجار هي حياة المستأجر حيث أن مناط تجديد العقد لمدد أخرى موقوف على إعلان المستأجر رغبته في تجديد العقد – وذلك من خلال قيامة بسداد الزيادة المقررة في الأجرة سنويا – حيث البند قرر صراحة (أقر المستأجر على أن تزيد الأجرة ****% كل سنــــــــــة)) أي أن الأمر منوط بإرادة المستأجر باستمراره في أداء زيادة الأجرة المقررة ،، ولما كانت تلك الإرادة والتعبير عنها ينتهي في حالة وفاة صاحبها ومن ثم يكون العقد مجدد حتى وفاة المستأجر على أن ينتهي بوفاته بعد تجدده من المدة الأولى .
ومن ثم تصبح حقيقة مدة عقد الإيجار هي مدى حياة المستأجر تنتهي بوفاته ويؤكد ذلك أيضا نص البند الثاني من العقد على اشتراط التنبيه قبل نهاية العقد بشهر فهل يتسق منطقا وعقلا أن تكون مدة العقد شهر ثم يطلب التنبيه قبل نهايته بشهر؟؟؟
وهو الأمر الذي يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون
الوجه الثاني
لما كان المقرر وفقا لنص الماده۵٦۳ /۲من التقنين المدني ” : -
((...في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير....)
كما أن المقرر بنص المادة ۵۹۹ مدنى : -
“إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمده غير معينه وتسرى على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة ۵٦۳مدنى ”
هذا ولما كان المستأنف ضده قد أقر أن مدة العقد هي سنة – وذلك حسبما قرر في إنذاره التنبيه بالفسخ المؤرخ / / ۲۰۰۰ المرفق بالأوراق - وطلب إنهاء العقد في / / ۲۰۰۰۰ وهو ما يعيب الحكم بمخالفة القانون وذلك للآتي:-
۱- أن المستأنف ضده قرر في إنذار التنبيه بإنهاء العقد أن مدة العقد هي سنة
۲- في حين أن المستأنف ضده قرر في صحيفة دعواه أن مدة العقد هي شهر وطلب الفسخ لانتهاء العقد على أن مدة العقد هي شهر مخالفا لما جاء بالإنذار المؤرخ / / ۲۰۰۰۰ من أن العقد مدته سنة.
۳- كذلك التنبيه قد تم بعد الميعاد مخالف نصي المادتين ۵۹۹ و۵٦۳مدنى حيث كان يتعين التنبيه قبل نهاية المدة بشهرين ولما كان التنبيه في / / ۲۰۰۰۰ مطالبا انتهاء العقد في*****أي أن التنبيه لم يتم قبل ميعاد الشهرين.
٤- كذلك – على فرضية (لو سايرنا المستأنف ضده في قوله ) أن مدة العقد سنة وليست حياة المستأجر - أنه وفقا لما قرره المستأنف ضده في إنذار التنبيه بالفسخ المؤرخ ۲****مدة العقد هي سنـــــــــــــــــــه ،،،ومن ثم فإن ميعاد السنة ينتهي في / / ۲۰۰۰ وفقا لما يدعيه المستأنف ضده- ولا سيما أن الأجرة تزاد بصفة سنوية( مع تمسكنا بأن مدة العقد هي حياة المستأجر).
الأمر الذي يعيب الحكم بمخالفة القانون .
السبب الثالث
الفساد في الاستدلال
الفساد في الاستدلال
حيث أن الحكم الطعين قد بني قضائه على مده العقد هي شهر في حين أن مدة عقد الإيجار الواردة بالعقد هي ” مشاهرة ” وجاء تحديد المدة بهذه الطريقة نتيجة أن المستأنف قد قام بدفع مقدم إيجار عند التوقيع على العقد بخلاف قيام المستأنف بتشطيب الشقة محل التداعي من ماله الخاص باعتبار أن قيمة التشطيب ضمن مقدم الإيجار المدفوع ويستدل الطالب على ذلك بشهادة الشهود ممن يقيمون بالعقار من أن العين تم استئجارها .بدون تشطيب على أن يقوم الطالب بتشطيب العين المؤجرة باعتبار جمله قيمة التشطيب من مقدم الإيجار هذا بخلاف مقدم الإيجار المدفوع وقت التوقيع على العقد والذي استلمه المؤجر الاصلى بالعقد ” المالك السابق ” .
ويركن الطالب في إثبات ذلك إلى التحقيق وشهادة الشهود واستجواب المالك .
فلهذا الأسباب والأسباب الأخرى التي سيبديها المستأنف أثناء نظر الاستئناف.
بنـــــــــاء عليــــــــه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت بتاريخه حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صوره من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة ..................... الإبتدائيه بهيئة استئنافية والكائن مقرها ........................... - القاهرة أمام الدائرة ( ) مدني مستأنف وذلك في تمام التاسعة صباحا من يوم ............ الموافق / / ۲۰۲۰ وذلك لسماع المعلن إليه الحكم :-
أولا :- قبول الاستئناف شكلا ولا سيما تم سداد الكفالة .
ثانيا:- إلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا:-
۱- عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى وإحالتها لمحكمة ................ الابتدائية
۲- رفض الدعوى.