أستئناف حكم فسخ عقد إيجار لعدم سداد القيمة الايجارية طبقا لقانون الايجارات الجديد

أستئناف حكم فسخ عقد إيجار لعدم سداد القيمة الايجارية طبقا لقانون الايجارات الجديد

أنة فى يوم .......... الموافق   /  / ۲۰۱۹

بناء على طلب السيد ............................. والمقيم فى .......................  ومحله المختار مكتب الأستاذ أحمد سيد - المحامى -  الكائن فى ۲٦ عمارات بيتشو أمريكان - زهراء المعادى - القاهرة .
أنا ................ محضر محكمة ................ الجزئية قد أنتقلت وأعلنت :- 
السيد/ ...................................... المقيم فى ................................ بالقاهرة .
مخاطباً مع .......................................................................

وأعلنتــه بالأتي

بموجب عقد إيجار مؤرخ فى    /  / ۲۰۰۰۰ خاضع لأحكام القانون المدنى استأجر المعلن إليه من الطالب ماهية الشقة الكائنة بالدور الرابع ۲ شارع ............ متفرع من شارع .............. – قسم .............. – القاهرة لقاء قيمة ايجارية قدرها ۱۵۰ جنيه ( مائة وخمسون جنيه ) .
- وحيث أن المعلن إليه قد تقاعس عن سداد القيمة الأيجارية المستحقة عن المدة من    /  / ۲۰۰۰۰ وحتى    /   / ۲۰۰۰  بواقع ثلاث اشهر × ۱۵۰ = ٤۵۰ جنيه ( فقط أربعمائة وخمسون جنيهاً ) قيمة متأخر القيمة الايجارية المستحقة عن تلك الفترة الأمر الذى يتحقق به الفسخ إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح الوارد بالعقد وفقاً للمادة ۱۵۸ من التقنين المدني و على مايبين من مطالعة العقد سند الدعوى أنه قد حوى فى البند الثانى عشر منه بشأن فسخ العقد الأتى نصه ” يفسخ هذا العقد فوراً وتلقائياً وبدون تنبيه أو إنذار فى حالة تأخر المستأجر فى سداد قسط واحد من قيمة الإيجار فى ميعاد استحقاقه ...”
- مما مفاده أن شرطاً فاسخ صريح فى أعلى مراتبه القانونية التى أوردها الشارع باتفاق المتعاقدان على أن العقد يعتبر مفسوخاً من تلقاء نفسه ودون
حاجة الى إنذار بعدم وفاء أحدهما بألتزاماته و بالأعفاء من الأعذار القانونى وتحقق الفسخ بمجرد وقوع المخالفة وعدم السداد فى الموعد المحدد باعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه , ومن ثم ينحصر دور القاضى بهذا الشأن فى أمرين أولهما التحقق من توافر الصيغة الجازمة التى تفيد الفسخ الصريح والتى تحول دون أعمال السلطة التقديرية للقضاء فى إيقاعه وأجلى معانيها عدم وجوب الأعذار قانوناً , والثانية فى التثبت من حدوث المخالفة التعاقدية بتمام عدم التنفيذ من جانب الطرف المخل وهو فى دعوانا الراهنة ثابت بالتقاعس عن سداد مبلغ الزيادة فى حينه فإذا تبين توافرها سلبه ذلك كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ وألتزم بالحكم بالفسخ للعقد كأجراء كاشف له وليس له أن يمنح المدين أجلاً للوفاء أو أن يمتنع عن الحكم بالفسخ و يعتد بالوفاء اللاحق بالعرض والأيداع بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح لأنه بتحقق هذا الشرط ينزل الحكم منزلة إرادة الطرفين التى تلاقت على الفسخ فور توافر الأخلال بتنفيذ العقد فأن القاضى بحكمه يقرر ذلك وليس له مخالفة أرادة المتعاقدين فيكون حكمه مقرراً للفسخ ومظهراً له وليس منشئاً له ويترتب أثر الفسخ بحل الرابطة العقدية منذ تحقق المخالفة وليس من تاريخ الحكم بالفسخ والمقرر بقضاء النقض أنه : -
الإنفاق على أن يكون عقد البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار عند تخلف المشترى عن سداد أى قسط من أقساط باقى الثمن فى ميعاده من شأنه - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ، و حسبه أن يتحقق من توافر شروطه .

( الطعن رقم ۳۸۸ لسنة ٤۸ قضائية ۱۸-۱۱-۱۹۸۱ مكتب فنى ۳۲ صفحة رقم ۲۰۵۲ بتاريخ  ) 

السبب الأول
الفساد فى الأستدلال

أن الناظر بعين الأعتبار الصحيح القانون وتطبيقه ليجد فى وضوح تام لا لبس فيه ولا إبهام أن الحكم المستأنف قد ران عليه التناقض والتضارب بين مدونات أسبابه بعضها مع بعض بما يستعصى على المؤانمه والجمع بينهما بما وصمه بالفساد فى الأستدلال .
ذلك أن الحكم المستأنف قد أستهل مدونات أسبابه بالتقرير بصحة السند القانونى للمستأنف بالركون إلى البند الثانى عشر بالعقد بإعتباره شرطاً فاسخ صريح قانوناً يسلب القاضى سلطته التقديرية فى إيقاع الفسخ بمجرد تحقق موجبات الشرط .
وذلك حين نقل عن العقد وصحيفة الدعوى نقلاً أميناً لفحوى هذا البند وما تضمنه من النص على الأتى نصه:- (( يفسخ هذا العقد فوراً وتلقائياً وبدون تنبيه أو إنذار فى حالة تأخر المستأجر عن سداد قسط واحد من قيمة الإيجار فى ميعاد إستحقاقه )) ولم يكتفى الحكم بذلك بل ساق الحقائق الوارده بأوراق الدعوى من أن المستأنف قد أقام دعواه بعد أن تأخر المستأنف ضده عن سداد القيمة الإيجارية مدة ثلاثة أشهر كاملة فى الفترة من ۱/۸/۲۰۰۸ وحتى ۳۱/۱۰/۲۰۰۸ بمبلغ ٤۵۰ جنية
وأستكمل الحكم تحصيله للوقائع بأن المستأنف ضده قد قام بسداد المبلغ المذكور عن تلك الأشهر بإنذار عرض تالى عن تلك المدة فى ۱۰/۱۱/۲۰۰۸ - بما يعنى أنه قد قام بالسداد والوفاء عقب فوات المدة بما يحقق به الشرط الفاسخ –
وأستطرد الحكم بمدوناته إلى أن أورد العديد من الأحكام القضائية التى تؤكد على إيقاع الفسخ فى حالة تحقق الشرط الفاسخ الصريح بمجرد التحقق من عباراته الجازمة ووقوع المخالفة بدون أدنى سلطة تقديرية للقاضى فى إيقاع هذا الفسخ وإنما يعد حكمه تقريريا له .
بيد أن الحكم المستأنف ما لبث أن نكص على عقيبه متناقضاً مع كافة تلك الحقائق التى ساقها بمدوناته إذ سرعان ماقرر بأن سداد القيمة الإيجارية اللاحق من قبل المستأنف ضده على تحقق الشرط الفاسخ الصريح يعد أنتظام منه فى السداد يجزى عنه ويمنع من القضاء مثله بالفسخ بما حدى به للقضاء برفض الدعوى .
والحق الذى لا مريه فيه ولا يأتيه الباطل من بين يديه ولا من خلفه أن هذا التخبط فى مدونات الحكم المستأنف بأعمال السلطة التقديرية للقاضى فى إيقاع الفسخ بخلاف الشرط الفاسخ الأتفاقى القانونى الصريح الذى يسلبه تلك السلطة لا سند له من حيث الواقع أو القانون ذلك أن شرط إهمال الشرط الفاسخ الصريح من جانب المحكمة لا يتأتى إلا فى حالة ما إذا قبل المستأنف هذا الوفاء اللاحق على تحقق الشرط الفاسخ الصريح بطريقة تفيد تنازله عن هذا الشرط وهو ما خلا الحكم المستأنف من بيانه وخلت الأوراق مما يفيد قبول المستأنف لهذا الوفاء بما يجعله غير مجزى فى الدعوى وثاينها أن تكون لدى المستأنف أسباب سائغة لعدم الوفاء كما فى حالة الحق فى الحبس وهو أمر لا صله له بدعوانا الراهنة أما قيام المستأنف ضده بالسداد واللاحق على تحقق الشرط الفاسخ الصريح قانوناً لا يترتب ثمه أثر وقوع الفسخ الذى تحقق بمجرد حدوث المخالفة التى توجب الفسخ والمقرر بقضاء النقض أنه :-
الإنفاق على أن يكون عقد البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار عند تخلف المشترى عن سداد أى قسط من أقساط باقى الثمن فى ميعاده من شأنه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ، و حسبه أن يتحقق من توافر شروطه .

( الطعن رقم ۳۸۸ لسنة ٤۸ قضائية بتاريخ ۱۸-۱۱-۱۹۸۱ مكتب فنى ۳۲ صفحة رقم ۲۰۵۲ )

وقضى كذلك بأنه :  - 
الإتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط بغير حاجة لرفع دعوى الفسخ و لا يملك القاضى فى هذه الحالة سلطة تقديرية يستطيع معها إمهال المشترى المتخلف عن آداء الثمن و لا يستطيع المشترى أن يتفادى الفسخ بآداء الثمن أو عرضه بعد إقامة دعوى الفسخ عليه

( الطعن رقم ۷۰۳ لسنة ۵٦ ق ، جلسة۲۸/٦/۱۹۸۹)

وقضى كذلك بأنه :-
إذا كان العقد مشروطاً فيه أنه إذا خالف المستأجر أى شرط من شروطه فللمؤجر إعتبار العقد مفسوخاً بمجرد حصول هذه المخالفة بدون إحتياج إلى تنبيه رسمى أو تكليف بالوفاء ، و له الحق فى تسلم العين المؤجرة بحكم يصدر من قاضى الأمور المستعجلة ، فهذا شرط فاسخ صريح يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ ، و لا يبقى له فى إعتبار الفسخ حاصلاً فعلاً إلا أن يتحقق من حصول المخالفة التى يترتب عليها . و لا يؤثر فى مدلول هذا الشرط و أثره القانونى أن يكون التمسك به من حق المؤجر وحده ، لأنه فى الواقع موضوع لمصلحته هو دون المستأجر . و القول بأن نية المؤجر قد إنصرفت عن الفسخ بإقتصاره على طلب الأجرة فى دعوى سابقة هو قول مردود ، لأن التنازل الضمنى عن الحق لا يثبت بطريق الإستنتاج إلا من أفعال لا يشك فى أنه قصد بها التنازل عنهو ليس فى المطالبة بالأجرة ما يدل على ذلك ، إذ لا تعارض بين التمسك بحق الفسخ و المطالبة بالأجرة التى يترتب الفسخ على التأخر فى دفعها

( الطعن رقم ۵۲ لسنة ۱٤ قضائية بتاريخ ۱۸-۱-۱۹٤۵ مجموعة عمر ٤ع صفحة رقم ۵٤۰ )

ولما كان الحكم المستانف قد ركن إلى السداد الاحق على مضى فى ۱۰/۱۱/۲۰۰۸ فى فى قضاءه بالادانة مدعيا كون المستأنف ضده منتظماً فى السداد بالرغم من أن هذا السداد تالى على وقوع المخالفة و لا يعد أنتظاماً منه فى سداد القيمة الأيجارية فى مواعيد أستحقاقها بمكان و لا يمكن أعتباره من قبيل عدم الأخلال بالعقد و شروطه ومن ثم فأن الحكم المستانف قد تردى فى الفساد فى الاستدلال بما يوجب ألغاءه والقضاء بطلبات المستانف .